1 ноября 2021
Использование общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах без решения собственников запрещено
Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области уведомляет, что в соответствии с ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 Жилищного кодекса РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.
Таким образом, решение вопросов пользования общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах является прямой обязанностью любого лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, независимо от реализованного собственниками способа управления многоквартирным домом.
При этом согласно ч. ч. 2, 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Принятие решение об использовании общего имущества относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, не вправе допускать третьих лиц к пользованию общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме в отсутствие указанного решения общего собрания собственников. В практической деятельности Департамента по данному вопросу нередко поступают обращения граждан относительно вопроса допуска в многоквартирные дома различных операторов связи. В связи с чем, Департамент информирует, что согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, закрепленной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017) (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017), само по себе заключение оператором связи договоров об оказании услуг с отдельными абонентами, являющимися собственниками помещений в многоквартирном доме, не может являться достаточным правовым основанием для пользования таким лицом общим имуществом многоквартирного дома. Данные договоры регулируют отношения исключительно между конкретными абонентами и оператором связи, при этом абоненты, являющиеся собственниками определенных помещений, не могут единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом многоквартирного дома. Аналогичная позиция высказана в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2018 № 303-ЭС18-16345.
Дополнительно Департамент сообщает, что наличие в многоквартирном доме предусмотренных строительной рабочей документацией сетей связи не освобождает лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, от обязанности по соблюдению требований об использовании общего имущества только с согласия собственников, что также подтверждается судебной практикой (дело № А60-23425/2021).
Учитывая выше изложенное, а также стремительную цифровизацию общественных отношений Департамент обращает особое внимание лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами на территории Свердловской области, а также собственников помещений в многоквартирных домах на необходимость и обязанность проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по вопросу принятия решений об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах третьими лицами. Только понимание актуальных потребностей собственников, а также их легитимное взаимодействие с лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами, по указанному вопросу позволит достичь законодательно поставленной цели осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.
