21 сентября 2023

На что следует обратить внимание при заключении договора участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику.

Договор заключается между застройщиком и участником долевого строительства в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Требования к застройщикам, особенности заключения ДДУ, особенности государственной регистрации регулируются положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Несмотря на то, что Закон о долевом участии существенно защищает участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков, гражданам перед подписанием ДДУ необходимо обращать ключевое внимание на ряд условий.

Главное – выбрать надежного застройщика. Выяснить историю компании за все время существования на строительном рынке. Определиться с объектом строительства, ознакомиться с проектной декларацией и документацией. Далее приступить к изучению ДДУ, обратив внимание на название договора, чтобы случайно не заключить «договор инвестирования» или «инвестиционный договор на строительство жилого дома», т.к. Закон о долевом участии распространяется только на договоры участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 4 Закона о долевом участии ДДУ должен содержать следующие сведения:

1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома с указанием сведений – назначения помещения, полный строительный адрес, этажность, общая площадь жилых и нежилых помещений, наличие лоджии, балкона и т.д.

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Если застройщик не смог выполнить свои обязательства по сдаче объекта в срок и не предупредил дольщиков об этом факте за 60 дней, покупатели вправе требовать неустойку согласно ст. 6 ФЗ-214. Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России, актуальной на день реальной сдачи объекта и подписания акта, от цены договора. Это число должно быть умножено на каждый день просрочки.

3. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты. В данном разделе договора участнику долевого строительства следует обратить внимание на порядок изменения цены объекта ДДУ.

Как правило в проект договора застройщик включает условие о возможном изменении цены договора в связи с отклонением фактической площади объекта долевого строительства от проектной, в большую или меньшую сторону. В соответствии с п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона ФЗ-214 допустимый предел изменения площади помещения может быть установлен в договоре – не более 5% от указанной площади. Превышение допустимого предела является к существенным и гарантирует право дольщика на расторжение договора.

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный срок устанавливается Закон о долевом участии, а в ДДУ он может быть только увеличен.

5. Исполнение обязанности по уплате отчислений в компенсационный фонд.

6. Размещение денежных средств участников строительства на счетах эскроу.

При отсутствии хотя бы одного из вышеперечисленных условий договор будет считаться незаключенным.

Назад к списку