17 мая 2023

На что следует обращать внимание при заключении договоров участия в долевом строительстве

В рамках регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области по результатам анализа размещенных застройщиками в Единой информационной системе жилищного строительства проектов договоров участия в долевом строительстве, обращает внимание на следующее.

Цена договора участия в долевом строительстве в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является одним из существенных (обязательных) условий договора, подлежащих включению в договор.

В соответствии с частью 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Возможность установления в договоре участия в долевом строительстве условия о возможности изменения цены договора также согласуется с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора.

Как правило, в проект договора застройщик включает условие о возможном изменении цены договора в связи с отклонением фактической площади объекта долевого строительства от проектной, в большую или меньшую сторону.

В соответствии с пунктом 2 части 1.1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ допустимый предел изменения площади помещения может быть установлен в договоре – не более 5% от указанной площади. Превышение допустимого предела является к существенным и гарантирует право дольщика на расторжение договора.

Условие договора участия в долевом строительстве о возможном изменении цены договора в случае превышения отклонения от площади, указанной в договоре более чем на 5%, не основано на законе, противоречит смыслу вышеперечисленных норм и может существенно нарушать права граждан.

Заключая договор участия в долевом строительстве, дольщик ориентируется на определенную цену, а изменение площади квартиры может привести к невозможности оплаты дольщиком дополнительного метража или ситуации при которой квартира окажется существенно меньшей то площади, за которую осуществлена доплата.

Значительное изменение площади объекта долевого строительства нарушает определенность правоотношений между участником долевого строительства и застройщиком.

Включение в договор такого условия не позволяет дольщику участвовать в согласовании окончательной цены договора.

В силу части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Настоящая информация направлена на привлечение внимания граждан к тем условиям, которые включены в предлагаемый к заключению договор во избежание спорных ситуаций в ходе исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

При заключении договора также следует обращать внимание на соответствие сведений о площади объекта сведениям проектной документации на дату заключения договора участия в долевом строительстве, установление условий о дополнительной ответственности (неустойки, штрафы) и включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, например, навязывание услуг по оформлению соглашений об уступке прав по договору участия в долевом строительстве.

Назад к списку